А ваш дом готов к отопительному сезону? А если проверить?
Ежегодным мероприятием, вызывающим головную боль любого председателя правления ЖСК / ТСЖ (Н), руководителя УК является подготовка дома к отопительному сезону. Работники ЖКХ называют это просто «сдать дом к зиме».
- Зачем готовить дом к зиме?
- Что входит в подготовку
- Как это происходит на самом деле
- Сдаем дом МОЭКу
- Подготовка других систем МКД
- Системы пожарной безопасности
- Электроснабжение
- Лифтовое оборудование
- Внутридомовое газовое оборудование
- Вентиляция
- Выход комиссии на объект
- Паспорт готовности
- Как быть тем, у кого нет ЖСК / ТСЖ, или вы думаете, что-то не так?
- Вместо заключения
Зачем готовить дом к зиме?
Дом должен нормально функционировать в отопительный сезон, как бы банально это ни звучало. В России отопительный сезон длится более полугода, и в этот период многоквартирный дом будет работать несколько иначе — на всю катушку станет задействована система теплоснабжения. А когда начинается отопительный сезон — читайте по этой ссылке.
В идеале система отопления должна работать бесперебойно в течение всего сезона. Перебои в поставке данного коммунального ресурса жестко регламентируются Правилами №354.
Что входит в подготовку
В Москве при подготовке к зиме опираются на несколько документов: Постановление Госстроя №170 , Приказ Минэнергетики № 103 , Распоряжение Заместителя Мэра Москвы и др.
Как это происходит на самом деле
Выходит распоряжение управы района о создании районной комиссии по оценке готовности потребителей тепловой энергии вашего района к отопительному сезону.
Самое интересное в этом документе — план-график. Кто-то сверху решил, что дома готовить нужно не по фактическим возможностям, не по степени износа, а по графику. Для красивой статистики и презентации мэру Москвы. Все описанное делается исключительно ради красивой отчетности.
Для ТСЖ / ЖСК / УК данная процедура начинается с письма от ГКУ ИС района — интересной структуры, которая занимается координацией деятельности всех управляющих организаций, кроме Жилищника (он стартует после пинка префектуры). И нередко ГКУ ИС реально помогают сдавать дом к зиме.
В этом письме направляются шаблоны основных документов, которые нужно красиво заполнить, и приглашение на совещание в управу. Но... с момента его получения ближайший месяц пройдет в стиле «быстрее суйте в жопу апельсины, нет времени объяснять»
На совещании обычно рассказывают о том, как нам всем важно вовремя сдать, особенно МОЭКу, а МОЭК в этом году злой и принимать будет строго! А если мы не уложимся в сроки, которые пообещали Бирюкову, то к нам придет МЖИ с комиссией. Однако, на мой взгляд, есть куда более интересные дела, чем слушать всё это.
Важная деталь: сначала нужно сдать дом в МОЭК. Без акта о готовности дома, подписанного со стороны МОЭКа, ни один участник этого процесса ничего не подпишет.
Сдаем МОЭКу
Кто такой МОЭК знают все. Это главная теплоснабжающая организация в Москве, обладающая колоссальной властью.
Для получения заветной подписи и номера акта готовности к ОЗП со стороны МОЭК придется выполнить:
- Требования из некоторых нормативно-правовых актов, указанных выше;
- Критерии к системе теплоснабжения и горячего водоснабжения из самого акта;
- Замечания инспектора МОЭК, выявленные в ходе комиссионного обследования;
При подготовке к отопительному сезону 2021/2022 МОЭК уделил особое внимание системе ГВС, наличию балансиров и выполнению нормативных параметров — данным вопросам посвящена половина акта. Это связано с тем, что люди стали экономить горячую воду, управляющие организации не следят за своими системами, а МОЭК недополучает деньги.
Когда мы выполнили все технические требования, то пригласили инспектора МОЭК на комиссию. Инспектор попросил провести при нем опрессовку, убедился, что дом держит давление, после чего перешел к проверке документов. В моем случае это были следующие свидетельства:
- о поверке каждого манометра (у меня их 12) и термометр (у меня их 6);
- о поверке теплосчетчиков, расходомеров, датчиков температуры и давления;
- паспорта на задвижки и балансиры.
Я был уверен, что на этом все и закончится, но... инспектор решил проверить ВСЁ: каждый кран, задвижку, теплоизоляцию, разметку теплоизоляции. И даже подписи к стоякам.
Да такого даже в Майбахе нет! Джереми Кларксон, TopGear
И снова общедомовой прибор учета! Да, он должен быть поверен и принят МОЭКом в коммерческий учет. Документы выглядят так. Ниже акт ввода общедомового прибора учета в коммерческий учет.
А поверка прибора и комплектующих узла учета выглядит так.
Единственное, с чем я не справился с первой попытки, — это с новым требованием о недопустимости завышенной циркуляции ГВС. Иными словами, когда из дома в ЦТП возвращается перегретая обратка ГВС. Пришлось ставить балансир, но это другая история.
Итог: мне не требуется проводить никаких мероприятий по улучшению работы ЦО и ГВС. Дом готов к ОЗП с позиции РСО.
Еще один интересный момент случился в этом году. МОЭК исполнил финт ушами: мы не поставим вам печать об отсутствии задолженности, если вы не подпишете дополнительное соглашение. А дополнительное соглашение ухудшит вашу жизнь. Оставлю за скобками то, как мне удалось не подписывать это унизительное дополнительное соглашение и получить заветную печать.
Подготовка других систем МКД
Кроме центрального отопления в доме есть несколько систем, которые обязательно проходят проверку при подготовке к ОЗП.
Системы пожарной безопасности
Если в вашем доме есть внутренний пожарный водопровод (ВПВ), то для него обязательно проводятся следующие работы: — Испытания ВПВ на работоспособность; — Перекатка пожарных рукавов; — Проверка водоотдачи; — Испытания клапанов пожарных кранов;
Foto_pozharny-shkaf.jpg
Ваш покорный слуга на фоне образцового пожарного шкафа — рукава перемотаны, закреплены стволы, установлены кассеты для хранения рукавов.
Если в вашем доме есть система дымоудаления и противопожарной автоматики (ДУиППА), то она также должна быть проверена, что подтверждается записями в журналах и квартальными актами.
Из личного опыта: проверка этих систем — самое интересное. Разматываются рукава, закатываются обратно, пломбируются краны, шкафы. Один рукав разматывают на улицу, открывается вентиль, и вода мощной струей вырывается из конуса. Нажимаем кнопку дымоудаления на любом этаже, грохается щит, запускается двигатель, воздух вытягивается наружу через шахту лифта. Увлекательно.
Электроснабжение
Раз в три года требуется проводить эксплуатационные испытания электрооборудования. Приезжает специальная лаборатория, которая проводит обследование ВРУ и квартирных щитков, проводки и т. д. По итогу выдается отчет о состоянии и соответствии электрооборудования требуемым стандартам и правилам. Само обследование занимает 1 день. Ниже приведу выдержки из отчета.
Лифтовое оборудование
Если есть лифты, то обслуживающая организация должна проводить техническое освидетельствование лифтов на соответствие стандартам. С этим не бывает проблем, ибо лифт — довольно «опасное» оборудование, и просто сделать бумажку никто не хочет. Их обследуют раз в год. Ниже акты технического освидетельствования.
Внутридомовое газовое оборудование
Помните, как раз в год к вам приходит Мосгаз, а вы его не пускаете? Приходит он именно для регулярной проверки внутридомового газового оборудования: плит, нагревателей воды и др. По итогу составляется сводный акт, в котором отражено, в какой квартире какие косяки.
Из личного опыта: в 50% квартир есть нарушения. При ремонтах переносили плиты, подключали вытяжки к вентиляции, закрывали газовый стояк в короб и делали это абсолютно бездумно. По-хорошему, в этом случае собственников нужно заставлять переделывать по стандартам.
Вентиляция
С вентиляцией все просто: приезжают специально обученные люди, обследуют все шахты, проводят замеры и готовят отчет, у кого что забито, и где требуется чистка.
Из личного опыта: в этом году при обследовании застрял зонд. Чуть было вентиляционная шахта не поглотила оборудование стоимостью 200 тыс. рублей.
Выход комиссии на объект
По итогу, когда собраны в папочку все документы, управа района / ГКУ ИС вызывает представителя Жилищной инспекции. На комиссии должны собраться все лица, указанные в паспорте готовности к ОЗП.
Любопытный момент: инспектор МЖИ может прийти, а может не прийти. От чего это зависит? Я не знаю. Может быть от его настроения, нагрузки или распоряжения начальства. Если же он не приходит, то нужно сделать фотографии всех основных элементов и направить их в МЖИ. В такой момент кажется, что у жилого дома появилось портфолио.
А вот если инспектор пришел, то... никто не знает как он себя поведет. Он может ограничиться просмотром документов, а может пролазить весь чердак, подвал, зацепиться за уплотнитель на двери (как было у меня в 2019 году), заполнить акт смотра, исходя из своего чувства прекрасного.
На самом деле инспектору МЖИ можно посочувствовать. Он один на 200 домов. Это нереальный объем работы.
Паспорт готовности
По итогу прохождения это квеста я получаю заветную бумагу «Паспорт готовности к ОЗП», на котором все участники квеста ставят свои подписи и печати. Бинго! Дом готов к зиме, можно спокойно провести лето. Я вот провел его Петербурге.
Как быть тем, у кого нет ЖСК / ТСЖ, или вы думаете, что-то не так?
УК обязана размещать все документы на портале ГИС ЖКХ согласно Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр. Однако в Москве своя атмосфера, и эти документы размещаются в закрытом доступе на портале «Дома Москвы».
Если у вас ЖСК / ТСЖ с ответственным председателем, то вам повезло. Скорее всего, эти работы проведены. Но если у вас Жилищник, то могу вам только посочувствовать.
Как минимум, вы можете:
- запросить эти документы у вашей УК и местной администрации;
- попросить принять участие в процедуре опрессовки МКД;
- самостоятельно путем осмотра проверить готовность некоторых систем;
- направить обращения в контролирующие органы.
Как максимум, вам потребуется помощь технического специалиста, чтобы погрузится в детали.
Если у вас есть желание, время и средства, и вы хотите разобраться в этом процессе, или вам нужна консультация, обращайтесь. Моя электронная почта: chirkin.kirill@gmail.com
Вместо заключения
Как вы заметили, подготовка дома к отопительному сезону — это преимущественно беготня и сбор бумажек, сдача их в срок ради соблюдения плана. К сожалению. Если в домах ЖСК / ТСЖ (Н) все эти работы выполняются, то в домах, обслуживаемых ГБУ и МБУ / МУП, нет. Там просто штампуют бумаги.
Только представители МОЭКа могут позволить себе не принять дом и нарушить стройные планы.
Тем не менее, что бы ни произошло, вам все равно дадут отопление. Если хотя бы в одном доме в столице не будет тепло, это будет скандал с несколькими летящими головами. И назревает вопрос: зачем тратить столько сил и времени на подготовку к зиме, если и так включат отопление?
Все участники процесса от сотрудников УК и ГКУ ИС до инспектора МЖИ понимают этот факт. А весь этот фарс нужен только для одного — для демонстрации красивого отчета на заседании Правительства Москвы и колонки в новостях: «В Москве к отопительному сезону готовы 99% домов. Отопление будет запущено штатно.»
А как у вас обстоят дела с подготовкой вашего МКД к зиме?
Если вам нужна консультация или помощь, то напиши мне по электронной почте, в телегу, договоримся.
🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые материалы публикую исключительно там.
💭 Присоединяйтесь к нашему сообществу в Telegram ➡️ ЖКХ и все, все, все. Сообщество граждан, которым не безразлично, что происходит в их доме и городе.
Кирилл, добрый день!
Не подскажите, а как готовить жилой дом в Москве к ОЗП (для МОЭК), если дом не многоквартирный.
Дом частный жилой, в нем одна квартира и нежилые помещения. Договора на ТЭ и ГВС с МОЭК.
С уважением,
Геннадий
Добрый день!
А от вас требуют какие-то документы или это ваша личная инициатива?
Согласен с автором почти во всем, кроме выводов.
В принципе, все так и происходит, как автор описал.
Автор задает вопрос: «зачем тратить столько сил и времени на подготовку к зиме, если и так включат отопление?». Ответ тут не только в в красивых отчетах, тут есть еще один момент, такая подготовка позволяет держать УК в тонусе, если бы не было бы подготовки, то УК жирком бы заплыли и в край бы обленились, что чревато. Другое дело — это сама процедура приемки не идеальна, эта да. Меня тоже всегда удивляли графики подготовки в Управе, которые им спускает Префектура, они ни с чем не согласуются, просто ставят те дома, которые, по их мнению, можно сдать хоть завтра, в начале графика и плевать, что в доме может быть тепловой пункт, а там опрессовка зачастую привязана к графику отключения МОЭКа, так как нужно еще прессовать само ИТП(ЦТП), а это можно сделать только тогда, когда отключена подача теплоносителя со стороны МОЭКа . А графики МОЭКа и графики Управы не совпадают от слова «совсем»...
А вот что мне, как обычному собственнику в МКД делать теперь с этими знаниями, полученными здесь?) Ведь чем больше знаешь тем хуже спишь)))...если серьезно, то благодаря Вам, Кирилл и Андрей, начинаю дергать нашу УКашку *ПИК....оборзели они все.