Управляющий ЖСК «Главмосстроевец, системный и бизнес аналитик, и просто неравнодушный человек случайно оказавшийся в мире ЖКХ

Избранное

Обязано ли ЖСК, ТСЖ и УО заключать договоры с МФЦ / ЕИРЦ?

В Москве ЖСК, ТСЖ (ТСН) и управляющие организации повторно получили письма из управ районов с требованием провести общее собрание собственников помещений с вопросом перехода на расчеты за жилищно-коммунальные услуги через АСУ ЕИРЦ и МФЦ. Письма носят императивный характер, в приказном тоне. Это вторая волна писем о переходе в АСУ ЕИРЦ. Ранее я писал о первой волне в августе 2023.

Письма получили организации, которые своими силами готовят квитанции за ЖКУ.

Возникает вопрос: А обязаны ли мы заключать этот договор и проводить собрание собственников?

Ответ: Нет, не обязаны. Потому что:

  1. Граждане и организации свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). Такая обязанность существует у ЖСК, ТСЖ (ТСН), управляющей организации в отношении договоров ресурсоснабжения — мы обязаны их заключить в определенные сроки.
  1. Управы районов, прикрываясь префектурами и ДЖКХ, занимаются понуждением к заключению договора на расчеты через АСУ ЕИРЦ и МФЦ для исполнения решений протокола №4-27-149/22 от 30.12.2022 (документ с грифом для служебного пользования). Сотрудникам управы, рассылающим вышеуказанные письма, безразлична судьба вашего дома — их задача исполнить приказ. Это административное давление.
  1. Общее собрание собственников помещений не обладает полномочиями по выбору способа начислений в конкретном доме. Нет таких полномочий в ст. 44 ЖК РФ. Да и Жилищном кодексе их нет. Выбор способа начислений и выставления платежных документов остается за юридическим лицом. Исключением могут быть управляющие организации, поскольку они заключают договор управления. Но об этом позже.

У представителей Департамента ЖКХ г. Москвы в лице П. Калтурина есть заблуждение, что собственники обладают полномочиями по выбору способа начислений через внесение изменений в договор управления.

С 2022 года эти ответы пополняют мою копилку «золотого фонда цитат».

Вопрос: А причем тут ЖСК и ТСЖ (ТСН)? Мы же не должны заключать договор управления, поэтому нас этот аргумент не касается. А как быть управляющей организации?

Ответ: см. п.1 Договор управления — это добрая воля двух сторон, и если управляющая организация упрется, то решение общего собрания об изменении договора управления в части способа начислений можно сжечь.

Таким образом, отсылки ДЖКХ, районных управ и прочих к ЖК РФ не состоятельны и выглядят жалкой попыткой обосновать стремление некоторых лиц перевести всех в АСУ ЕИРЦ / МФЦ. Поэтому, вы имеете полное право не проводить такое общее собрание.

Часто задаваемые вопросы о переходе на расчеты через МФЦ и АСУ ЕИРЦ

Вопрос: Чем плохи расчеты через МФЦ и АСУ ЕИРЦ?

Ответ: Вы теряете контроль над вашими начислениями. Как показал опыт 2022 и 2023 года, МФЦ и ЕИРЦ отказались выполнять правила 354 и распоряжения руководителей управляющих организаций и не начислили корректировку за отопление. В итоге ЖСК, ТСЖ (ТСН), УО остались без денег и понесли финансовые потери.

МФЦ собирает деньги на транзитные счета, что запрещено законодательством с 2014. Вы дополнительно платите % за обслуживание, а качество расчетов через МФЦ оставляет желать лучшего. Например, по прямым договорам за вывоз мусора ЕИРЦ не справлялось с начислениями.

И, МФЦ и ЕИРЦ любят заняться футболом обращений собственников между собой. Согласитесь, прекрасно, когда есть бухгалтер и расчетчица: собственник обращается напрямую к лицу, ответственному за начисления, и получает ответ на свои вопросы.

Согласно новому договору, у МФЦ будет месяц, чтобы ответить на поручение председателя. Разве это оперативная работа и качественный сервис за ваши деньги?

Вопрос: Что сделает ДЖКХ / управа, если я откажусь переходить на расчеты в АСУ ЕИРЦ?

Ответ: Есть варианты.

  1. Они могут запустить общее собрание собственников с этим вопросом в системе «Электронный Дом» в обход ваших ЖСК, ТСЖ (ТСН), управляющей организации. Такое собрание будет запущено от лица Дирекции ЖКХиБ вашего округа, если в вашем доме есть хотя бы одно помещение в собственности ДГИ.
  1. Могут применить административное давление в лице проверок Мосжилинспекции, Прокуратуры.
Пример сообщения из системы «Электронный дом» о проведении собрания по переходу в АСУ ЕИРЦ

Вопрос: Что нам делать, если такое собрание уже запущено?

Ответ: Мнения разнятся. Я считаю, что не нужно в нем участвовать. Дирекция не наберет кворум, не решится подделать такое огромное количество решений собственников. Самим собственникам также не нужно регистрироваться в этой системе. Нет пользователей системы — нет легитимности. Использование Комплексом городского хозяйства системы «Электронный дом» лишь дискредитирует саму систему Департамента информационных технологий.

Другое мнение — провести аналогичное собрание в классической бумажной форме с отказом от перехода на расчеты через АСУ ЕИРЦ, передаче правлению полномочий по выбору способа начислений за ЖКУ.

Вопрос: Зачем нужен этот массовый переход на начисления в МФЦ?

Ответ: Для обеспечения контроля за всеми начислениями за ЖКУ, чтобы все были в единой системе. Такая система уже есть — ГИС ЖКХ, но в Москве ее не жалуют. Самому МФЦ это не нужно: лишняя нагрузка на центры, лишнее недовольство собственников. МФЦ так надоело происходящее с начислениями, что они перехотели быть крайними и в официальных ответах пишут — проблема в АСУ ЕИРЦ.

Вопрос: Что делать со всем происходящим?

Ответ: Держаться. В этой схватке побеждает терпеливый. Дополнительно можете узнать мнение Генеральной прокуратуры, как она относится к массовому понуждению от управ к заключению договоров.

Если вы столкнулись с давлением в свой адрес со стороны районной управы / администрации, напишите мне на электронную почту — chirkin.kirill.v@yandex.ru. Будем действовать сообща!


📖 Жизнь председателя изнутри ➡️ Дневник Председателя ЖСК и ТСЖ. Сериал об управлении многоквартирным домом.
🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые материалы публикуются только в Telegram.
💭 Присоединяйтесь к сообществу в Telegram ➡️ ЖКХ и все, все, все

Как перенести сроки капитального ремонта и не потерять деньги?

Капитальный ремонт многоквартирного дома весьма острая и больная тема для любого собственника.

Многие уже столкнулись с типичными проблемами при проведении капитального ремонта после создания Фондов капитального ремонта: недобросовестные подрядчики, отвратительное выполнение работ, подлог документов, нарушение СНиПов и ГОСТов и многое другое. За это нужно сказать «спасибо» общей системе организации этих работ.

Собственники, насмотревшись со стороны, нередко задумываются: «А зачем нам такой капремонт? Может быть перенесем сроки на попозже?».

В более выигрышной позиции находятся владельцы специальных счетов: они являются заказчиками работ, в отличие от тех собственников, чьи деньги в «общем котле».

Тем не менее, владелец специального счета обязан провести капитальный ремонт в сроки, установленные региональной программой. В случае же непроведения в срок капитального ремонта специальный счет отбирается легкой рукой Госжилинспекции субъекта. И даже не смотря на то, что капремонт отдельных конструктивных элементов в данный период не требуется, в региональной программе он указан. Поэтому владельцам спецсчетов особенно актуален вопрос юридически правильного переноса сроков.

Где посмотреть сроки проведения капитального ремонта в вашем доме?

Если вы владелец помещения в Москве, то вам поможет сайт Региональной программы капитального ремонта. Перейдя по ссылке, вы находите ваш дом и сроки проведения.

Для иных субъектов РФ есть сайт «Реформа ЖКХ», где можно найти свой дом и посмотреть сроки региональной программы.

Еще можно посмотреть в системе ГИС ЖКХ.

Как перенести сроки капитального ремонта общего имущества?

Первый необходимый, но недостаточный шаг — провести общее собрание собственников помещений (далее — ОСС). Такая возможность закреплена в ч. 4 ст. 168 ЖК РФ.

Линия

Цитата. Внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для переноса сроков важно правильно сформулировать вопрос в повестке и в решениях собственников. Название системы (конструктивного элемента), срок ремонта которой вы хотите перенести, нужно брать строго из региональной программы. Слово в слово. А срок должен попадать в трехлетнюю программу: 2027-2029 гг.

Вопрос в повестке может выглядеть следующим образом:

Линия

Вопрос №N.О переносе сроков проведения работ по капитальному ремонту внутридомовых систем в многоквартирном доме по адресу ул. _______, д. __;

А в решении собственника так:

Линия

Вопрос №N.1. Перенести ремонт (название системы), включая разработку проектной документации, на (годы трехлетней регпрограммы) гг.;

По вопросам изменения сроков проведения капремонта нужны 2/3 голосов «за» от всех собственников помещений.

В завершение вы готовите протокол ОСС и сдаете один экземпляр в Госжилинспекцию г. Москвы (далее — МЖИ), а другой экземпляр — в Департамент капитального ремонта г. Москвы (далее — ДКР). Дополнительно можете отправить через систему ГИС ЖКХ.

А дальше начинается самое интересное. Решение о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта принимается органом государственной власти субъекта РФ с учетом методических рекомендаций МинСтроя РФ. А в самих рекомендациях сказано, что субъект сам решает. Замкнутый круг. Из которого вытекает только то, что решения ОСС может быть недостаточно, если так решит субъект федерации.

Рассмотрим на примере Москвы.

Какой орган власти переносит сроки капитального ремонта в Москве?

В Москве работает комиссия по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — Комиссия). Ее деятельность регулируется распоряжением Департамента капитального ремонта г. Москвы от 29 января 2018 года №07-14-3/8 (далее — Распоряжение №07-14-3/8). Эта комиссия реализует процесс, в рамках которого принимается решение: нужен капремонт или не нужен, сам процесс закреплен Постановлением Правительства Москвы №631-ПП от 5 сентября 2017 года (далее — ППМ №631-ПП).

В комиссию входят следующие обязательные участники/ представители:

  • Департамента капитального ремонта города Москвы (далее -ДКР)
  • Государственной жилищной инспекции города Москвы
  • Фонда капитального ремонта
  • управляющей организации
  • собственников помещений в многоквартирном доме
  • Именно соблюдение описанного ниже процесса позволит вам юридически грамотно перенести сроки капитального ремонта в собственном доме. А владельцам специальных счетов не потерять накопленные деньги.

    Как обратиться в комиссию?

    Нужно подать заявление в ДКР г. Москвы с приложением экземпляра протокола общего собрания собственников, на котором было принято решение о переносе сроков.

    К заявлению могут быть приложены:

  • акт технического состояния многоквартирного дома, характеризующий состояние многоквартирного дома на момент обследования, с приложением фотоматериалов;
  • копия паспорта многоквартирного дома;
  • дефектные ведомости, документы о выполненных ремонтных работах, акты аварий;
  • проектно-сметная документация на проведение работ по капитальному ремонту;
  • предписания Мосжилинспекции;
  • заключения, акты специализированных организаций о состоянии конструктивных элементов и инженерного оборудования многоквартирного дома.
  • Какие решения может принять Комиссия?

    Комиссия может принять следующие решения по итогу рассмотрения комплекта документов:

  • О необходимости проведения капитального ремонта в сроки, установленные в региональной программе (п. 5.7.1. Распоряжения №07-14-3/8, п. 10.1. ППМ №631-ПП)
  • О возможности оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту в более поздние сроки, чем установленные в региональной программе сроки (п. 5.7.2 Распоряжения №07-14-3/8, п. 10.2. ППМ №631-ПП)
  • Если Комиссия принимает решение о проведении капремонта, то

  • ДКР г. Москвы уведомляет заявителя не позднее 5 рабочих дней о принятом решении (п. 5.8 Распоряжения №07-14-3/8, п. 11 ППМ №631-ПП)
  • Если Комиссия принимает решение о переносе сроков, то ДКР г. Москвы:

  • в течение 30 дней со дня принятия решения должен подготовить предложения по актуализации региональной программы капремонта (п. 5.9.1 Распоряжения №07-14-3/8, п. 12.1 ППМ №631-ПП)
  • в течение 5 дней со дня принятия решения надлежащим образом уведомляет собственников помещений, управляющую организацию, ФКР г. Москвы о принятом решении (п. 5.9.2 Распоряжения №07-14-3/8, п. 12.2 ППМ №631-ПП)
  • Чем руководствуется Комиссия при принятии решений?

    Решение о необходимости (об отсутствии необходимости) проведения капремонта принимается с учетом (п. 5.12 ППМ №631-ПП):

    1. нормативных сроков службы конструктивных элементов до проведения очередного капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на основании ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р);
    2. сведений о проведенном ранее ремонте конструктивных элементов;
    3. физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома;
    4. заключений, экспертиз состояния общего имущества в многоквартирном доме (при наличии), акта осмотра.

    Комиссия может принять решение о переносе сроков на более поздний период, если (п. 5.14 Распоряжения №07-14-3/8):

  • нет опасности нарушения предельных характеристик надежности и безопасности в течение ближайших трех лет;
  • физический износ конструктивных элементов и (или) инженерных систем не достиг установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности.
  • Как оформляется решение Комиссии?

    Решение Комиссии оформляется протоколом, подписанным председателем и секретарем Комиссии (п. 5.16 Распоряжения №07-14-3/8).

    Решение Комиссии должно содержать адрес МКД, наименование видов работ и (или) услуг по капремонту, необходимость проведения которых была установлена, срок проведения таких работ и (или) услуг (п. 14 ППМ №631-ПП).

    Копия протокола заседания Комиссии направляется членам комиссии и размещается на официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы: dkr.mos.ru (п. 5.17 Распоряжения №07-14-3/8).

    Личный опыт переноса сроков капитального ремонта общего имущества

    Ситуация в моем доме

    Мой дом 1969 года постройки, Башня Вулых. Надежный и простой в эксплуатации 1-подъездный 14-этажный кирпичный дом. Предыдущий председатель, Привезенова Лилия, не стала заморачиваться и создавать специальный счет капремонта — это пришлось сделать мне. На специальный счет мы перешли в 2020 году. К этому времени я уже достаточно насмотрелся на качество капитального ремонта от подрядчиков ФКР г. Москвы, будучи муниципальным депутатом. Выход из творящегося за огромные деньги бардака был один — самому стать владельцем специального счета и заказчиком работ, чтобы не допустить подобного хотя бы в своем доме.

    При переходе на специальный счет Мосжилинспекция по Москве сообщила, что все документы в порядке, а Жилинспекция по ЮЗАО якобы не нашла часть документов.

    По региональной программе капремонта в моем доме планировались следующие работы на 2021-2023 гг.:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения (стояки)
  • ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения (стояки)
  • ремонт внутридомовых инженерных систем теплонабжения (стояки)
  • ремонт фасада
  • Кто, как и зачем поставил именно эти виды работ — для меня остается загадкой. Скорее всего, кто-то тыкнул пальцем в небо, а я разгребаю последствия этого «тыка».

    Почему решили перенести сроки?

    Причины переноса сроков:

  • Отсутствие необходимости в капитальном ремонте. Фасад моего дома можно постепенно отремонтировать средствами текущего ремонта, по несколько лоджий в сезон. Зачем тратить деньги спецсчета?
  • Отсутствие доступа в 100% помещений. Некоторые собственники трясутся за свой ремонт так, словно это самое дорогое в их жизни, поэтому доступ к отдельным коммуникациям для замены стояков можно вообще не получить. Чтобы уговорить собственника сломать плитку, которой зашит стояк, мало провести разъяснительную работу — придется оценивать стоимость затрат по каждой квартире.
  • Нет надежного подрядчика. На момент 2020 года я не знал ни одну бригаду, фирму, которым бы доверил такой сложный вид работ, как замена стояков в квартирах.
  • Ради сохранения средств специального счета. Если не провести указанные работы в срок и не перенести их, то можно потерять накопленные деньги.
  • В карусели можно посмотреть примеры капитального ремонта квартирных стояков, проводимого силами подрядчиков ФКР Москвы

    Проведение общего собрания

    Для переноса сроков мне пришлось провести еще одно ОСС в 2020 году. Что удивительно, многие жильцы были убеждены, что капремонт нужен, ведь о нем так радостно сообщает Мэр Москвы. Однако, после просмотра нескольких видеороликов с адресов в Ломоносовском районе, где уже велся капитальный ремонт силами ФКР г. Москвы, мои собственники кардинально поменяли своё мнение — они поняли, что наш дом могут просто разнести.

    Сдача документов в МЖИ / ДКР

    После проведения ОСС протокол был сдан на хранение в МЖИ.

    МЖИ по ЮЗАО отписалась, что не принимает протокол на хранение, т. к. якобы я не передал половину бюллетеней собственников и некоторые приложения. Однако, я сдавал документы с описью, увесистую пачку, и у меня были подтверждение получения. Видимо при передаче документов из центрального аппарата МЖИ в окружную инспекцию часть документов потеряли.

    Лучшая иллюстрация того, как надежно хранятся документы в Мосжилинспекции. Их могут

    Также я направил протокол ОСС в ДКР г. Москвы, они спустили его в ФКР г. Москвы.

    Подходил к концу 2022 год. Я был убежден, что изменения в региональную программу внесут без всяких проблем, как мне говорили мои коллеги муниципальные депутаты. Однако, это убеждение было ошибочным.

    Требование созвать комиссию по необходимости проведения капремонта

    В 2021 году я так и не увидел изменений сроков в регпрограмме капремонта, поэтому решил написать в ДКР г. Москвы.

    В полученном ответе я увидел важную деталь: сроки перенесем, если будет соответствующее решение некой комиссии.

    Разобравшись в вопросе, я понял, что требуется заседание комиссии по установлению необходимости проведения капитального ремонта, о деятельности которой я рассказал в начале статьи.

    Далее у меня была длительная переписка с ДКР, ФКР г. Москвы, Префектурой ЮЗАО с требованием созвать эту самую комиссию. Меня кормили завтраками о заседании комиссии с марта 2022 года.

    Я требовал конкретного времени и места проведения комиссии, но мне сообщили, что заседание будет лишь в 2022 году)

    Как я и описывал выше, я направил в адрес ФКР и ДКР документы, подтверждающие отсутствие необходимости проведения капитального ремонта.

    Но комиссия так и не созывалась, а меня продолжали кормить пустыми обещаниями.

    Помогло лишь жесткое письмо в адрес руководителей ДКР и ФКР. Оно ниже.

    В итоге 16 ноября 2022 года мне позвонили из управы и сообщили, что 17 ноября 2022 года (ЗАВТРА) состоится заседание комиссии, где будет рассматриваться мой вопрос. И 17 ноября 2022 ФКР присылает ответ задним числом.

    Чтобы несколько людей собрались и обсудили вопросы необходимости проведения капремонта потребовалось 2 года переписки. А уведомить о заседании — в последний день, задним числом. Отличный пример неэффективной организации труда от сотрудников Правительства Москвы.

    Как проходила комиссия

    Комиссия собралась в зале заседаний Префектуры ЮЗАО. Очно присутствуют только сотрудники управляющих организаций и управ районов. Сотрудники МЖИ, ФКР и ДКР г. Москвы подключаются удаленно по ВКС.

    Когда дошла очередь до моего дома, секретарь комиссии предоставил мне слово, я изложил факты, ситуацию, и описал, чего хотят собственники. Далее слово передали кому-то из сотрудников МЖИ / ФКР, и началось «веселье».

    Секретарь комиссии предложил отказать моему дому в переносе сроков капремонта по следующим причинам:

  • МЖИ не приняло протокол на хранение, он может быть поддельным;
  • МЖИ сообщила, что по результатам их обследования мои системы ХВС и ГВС находятся в неудовлетворительном состоянии;
  • Вашим актам обследования мы не доверяем.
  • Произнесенное не соответствовало действительности ни на грамм. Я не мог допустить, чтобы на основании недостоверных сведений результаты моей работы были убиты. Пришлось нарушить регламент проведения комиссии, взять слово и возразить секретарю комиссии:

  • Вы сами мне сообщили в ответе, что если МЖИ не приняло протокол на хранение — это не отменяет его легитимность. У вас было несколько лет, чтобы это оспорить, но почесались ваши коллеги только тогда, когда я потребовал перенести сроки.
  • Сотрудники МЖИ по ЮЗАО никогда не проводили обследование моего дома, не приходили и не фиксировали состояние систем. Утверждения об их неудовлетворительном состоянии ложные и вводят в заблуждение всех участников комиссии.
  • Мои акты обследования подготовлены сотрудниками ЖСК, членами Правления и собственниками помещений. Вы считаете, что мы вас обманываем?
  • После моих доводов секретарь комиссии дал заднюю и предложил, чтобы сотрудники МЖИ провели обследование квартирных стояков. Здесь я не выдержал и задал вопрос в лоб:

  • Вы сейчас на полном серьезе заявляете, что сотрудники МЖИ пройдут 112 квартир и обследуют каждую квартиру на предмет состояния стояков?
  • Ответа от присутствующих членов комиссии я не получил. Мое последнее требование: включить в протокол заседания мое особое мнение. Я понимал, что нужно срочно начать готовить особое мнение и направлять его в адрес руководителей ДКР и ФКРС сразу после заседания.

    Подготовка особого мнения

    Письмо получилось строгим, но по делу. Предполагаю, что в кабинетах членов комиссии резко выросло производство тепловой энергии.

    К сожалению, некоторые служащие Правительства Москвы понимают стиль общения в крайне резкой форме

    Протокол комиссии о необходимости капремонта

    Спустя несколько дней я получаю ответ на особое мнение: по вашему адресу будут перенесены сроки капитального ремонта, соответствующие изменения в региональную программу будут внесены.

    Я нашел своей протокол на сайте ДКР г. Москвы и долго не мог поверить своим глазам.

    2 года у меня ушло на то, чтобы перенести сроки капитального ремонта и спасти деньги собственников своего дома.

    2 года переписки с Правительством Москвы, требования людей выполнить свои прямые обязанности. Эта история свидетельствует о низком уровне межведомственного взаимодействия, согласованности действий и уровне квалификации сотрудников некоторых структур Правительства Москвы. Такие люди лишь показывают, что демонстрируемая москвичам красивая картинка абсолютно не соответствует реальности: Сергей Собянин рассказывает об эффективности в ЖКХ, а тут 10 человек 2 года собраться не могут на встречу.

    P.S. Интересный факт: Протоколы заседания комиссий не публиковались почти год и начали публиковаться снова только после моего заседания. Совпадение? Не думаю!

    Действующие лица этой истории:
    Васильев А.А. — секретарь комиссии, начальник управления информационного обеспечения и взаимодействия с ОИВ ФКР Москвы
    Погорелов Р.В. — заместитель начальника Управления ДКР Москвы
    Кондратьев В.В. — представитель Мосжилинспекции
    Голованова С.Ю. — представитель ФКР Москвы
    Насимов С.В. — заместитель директора ФКР Москвы
    Комаров П.А. — заместитель начальника ЖИ по ЮЗАО


    🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые материалы публикуются только в Telegram.
    💭 Присоединяйтесь к нашему сообществу в Telegram ➡️ ЖКХ и все, все, все

    Если у вас есть желание, время и средства, и вы хотите повторить мой опыт, обращайтесь. Я открыт для сотрудничества.

    Контакты:
    e-mail: chirkin.kirill@gmail.com

    📜Письмо руководителей ЖСК, ТСЖ, ТСН, УО в адрес Правительства РФ о статусе организаций жизнеобеспечения

    Присоединится к обращению можно по ссылке: https://forms.gle/mrdXa5oc34nbti6H9

    Кому:
    Председателю Правительства РФ,
    М.В. Мишустину
    Министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ,
    И.Э. Файзуллину
    Мэру Москвы,
    С.С. Собянину

    От:
    Руководителей ЖСК, ТСЖ, ТСН, УО г. Москвы

    Уважаемые господа!

    Постановлением Правительства РФ №156 от 17 марта 2010 г. утверждены «Правила бронирования граждан Российской Федерации, пребывающих в запасе Вооруженных Сил Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти, имеющих запас, и работающих в органах государственной власти, органах местного самоуправления и организациях» (далее — Правила).

    Согласно пп. «б». п. 3 Правил «бронирование ГПЗ осуществляется в органах и организациях, выполняющих комплекс мероприятий по обеспечению жизнедеятельности населения в военное время». Обеспечение жизнедеятельности собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах регулируется несколькими нормативно-правовыми актами:

  • В ст. 36 ЖК РФ и  п. 5 Постановления Правительства РФ №491 закреплен перечень общего имущества собственников многоквартирного дома («в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения»). Через эти системы оказываются коммунальные услуги населению, обеспечивается его жизнедеятельность, а ЖСК, ТСЖ, ТСН, УО обязаны содержать и управлять этим общим имуществом в интересах собственников, согласно п. 2 Постановления Правительства РФ №416 от 15.05.2013 г.
  • по пп. «г», п. 31(1) Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 мы «обязаны осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ раздела внутридомовых инженерных систем».
  • согласно примечанию к п. 2.2.1. ГОСТ Р 22.3.05-96 «Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Жизнеобеспечение населения в чрезвычайных ситуациях. Термины и определения» к видам жизнеобеспечения населения относятся медицинское обеспечение, обеспечение водой, продуктами питания, жильем, коммунально-бытовыми услугами и предметами первой необходимости».
  • в соответствии п. 3.7 Постановления Правительства Москвы №182-ПП « Об утверждении Положения об организации и ведении гражданской обороны в городе Москве» от 18.03.2006 г. к первоочередному обеспечению жизнедеятельности населения относится «предоставление коммунально-бытовых услуг».
  • В связи с вышеперечисленным и по совокупному толкованию нормативно-правовых актов РФ жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья (недвижимости), управляющие организации являются организациями, обеспечивающими жизнедеятельность населения, которые обязаны непрерывно предоставлять коммунальные услуги населению.

    На основании вышеизложенного, мы просим вас:

    1. Выпустить нормативно-правовой акт, которым жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья (недвижимости), управляющие организации признаются организациями, обеспечивающими жизнедеятельность населения;
    2. Направить в адрес жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья (недвижимости), управляющих организаций разъяснения о порядке осуществления бронирования своих сотрудников;
    3. Рассмотреть наше предложение о конкретных должностях и позициях, которые подлежат бронированию при проведении мобилизации в первую очередь.

    Если эти меры не будут приняты, то безопасность жителей многоквартирных домов будет под угрозой техногенных и иных аварий (например, застревание в лифтах на несколько часов, отсутствие возможности оперативного реагирования во время аварийных ситуаций, снижение температуры внутри помещений ниже допустимой, перебои с поставками коммунальных ресурсов и вывозом твердых коммунальных отходов).

    С уважением,
    Руководители ЖСК, ТСЖ, ТСН, УО
    г. Москвы
    Управляющий ЖСК «Главмосстроевец» Чиркин К.В.
    Председатель ТСЖ «Профсоюзная 42-4» Хуторянская И.В.
    Председатель правления ЖСК «Колхида» Кротов А.В.
    Председатель правления ЖСК «Изобрататель» Горохов А.А.
    Председатель правления ЖСК «Широта» Кудрявцев Д.С.
    Председатель правления ТCЖ «На Азовской» Бирюкова И.С.

    Председатель правления ТСН «Москворечье 31» Алешина И.Д.
    Председатель правления ТСЖ «Орбита» Глазкова А.В.
    Председатель правления ТСЖ «Братеевская, 23-1» Росихин А.А.
    Председатель правления ТСН «Поколение» Изофенко Р.Н.
    Председатель правления ЖСК «Каменка» Габриэльян К.С.
    Председатель правления ТСЖ «Кварт 1» Ларионова Я.А.
    Председатель правления ТСЖ «Муштари-33» Гарипова Н.С.
    Председатель правления ЖСК «Тонус» Павлова Я.Г.
    Председатель правления ЖСК « Радар» Краснов В.В.
    Генеральный директор ООО «УК » Наш город « Иванов М.В.
    Председатель правления ТСЖ „Цюрупы 8“ Орефьева П.С.
    Председатель правления ТСН „Жасмин“ Прокофьев Б.В.
    Председатель правления ЖСК Тигрис Рубцова Т.И.
    Генеральный директор ООО „Управляющая компания Надежный Дом“ Штягин Д.В.
    Председатель правления ТСЖ „Зелёный Бор — 2, дом 5“ Кокорин И.Ю.
    Председатель правления ЖСК „Просторный“ Ирина В.К.
    Председатель правления ТСЖ „Раменки 9“ Степанов П.В.
    Председатель правления ТСЖ „Ленинский 77-1“ Терехова Н.Б.
    Председатель правления ЖСК „Плёс“ Казарцев М.М.
    Председатель правления ТСЖ „Балаклавский 16“ Черкасов А.Г.
    Председатель правления ЖСК „Лингва“ Деткин А.И.
    Председатель правления ЖСК „Ульяновск“ Приходько М.Е.
    Председатель правления ТСЖ „Рождественский бульвар, д.10/7“ Шульман Л.Ю.
    Перспектива Иванов Иван Васильевич
    Председатель правления ТСЖ „Седьмой квартал“ Заякин С.Ю.
    Председатель правления ТСЖ „МОНОЛИТ“ Стапран Г.Б.
    Председатель правления ТСН „ИЗУМРУДНЫЙ М6“ Доржиев Б.В.
    Председатель правления ТСН „Проспект“ Жоголева Е.Н.
    Председатель правления ТСЖ „Проспект 60-Летия Октября, 8“ Иванюк О.В.
    Генеральный директор ООО „Платформа“ Ткачук А.Н.
    Генеральный директор ООО „Коммунальные Инженерные Технологии“ Смольников А. Л.
    Председатель правления ТСЖ „Сеченовский, 5“ Солодовникова В.Н.
    Генеральный директор ООО „Жилремсервис-1“ Сотников Ю.А.
    Председатель правления ТСЖ 76 Андреева Е.Н.
    Председатель правления ЖСК „Майский“ Макаров А.А.
    Председатель правления ТСЖ „На Крупской“ Медведева И.Ю.
    Председатель правления ТСЖ „Цитадель-1“ Краев Е.Л.
    Председатель правления ЖСК „Юго-Запад“ Савостина Т.А.
    Генеральный директор ООО УК „Радий“ Бубенко С.Ю.
    Генеральный директор ООО УК „Роща“ Мальфанова С.В.
    Председатель правления ТСЖ „Роща“ Мальфанова С.В.
    Генеральный директор ООО „УК „Теплый Дом“ Снежинская Ольга Олеговна
    Генеральный директор ООО „Кристалл“ Кузьмин Александр Михайлович
    Генеральный директор ООО „УК ЖКХ -БАСТИОН“ Моцный Роман Антонович
    Генеральный директор ООО УК „Приоритет“ Гуляев Александр Александрович
    Председатель правления ТСЖ „Изумруд“ Дементьева Любовь Игоревна
    Генеральный директор ООО „Благоустроенный город“ Шкурков Юрий Васильевич
    Председатель правления ТСЖ „Вернадского 37“ Дрогалина Ольга Геннадьевна
    Генеральный директор ООО „Уют-радуга“ Козлова Светлана Дмитриевна
    Председатель правления ЖСК „Челябинск“ Новикова Галина Владимировна
    Генеральный директор ООО „Управляющая организация „Вавилово“ Куликова Ольга Николаевна
    Председатель правления ТСЖ „ В Раменках“ Хохлова Эмилия Владимировна
    Председатель правления ТСЖ „Колизей“ Бычкова Наталия Геннадьевна
    Председатель правления ЖСК „Союза журналистов“ Баранова Антонина Ивановна
    Председатель правления ТСН (ТСЖ) „Нагорная-9“ Сергей Вадимович Градский
    Председатель правления ТСЖ „МИЧУРИНСКИЙ-35“ Нечаев Алексей Владимирович
    Председатель правления ТСЖ „Перовская 22 корпус 2“ Шиянов Сергей Александрович
    Председатель правления ТСЖ „Триал“ Петрова Наталья Юрьевна
    Председатель правления ЖСК „Машиностроитель-2“ Салвариди Татьяна Михайловна
    Генеральный директор ООО „ЛОМОНОСОВЪ“ Пухов Тимофей Андреевич
    Председатель правления ТСН „Ломоносовъ“ Кисткина Ольга Николаевна
    Председатель правления ЖСК „МОСФИЛЬМ — 5“ Григорьева Лидия Николаевна
    Председатель правления ТСЖ „ШЕЛЕПИХИНСКОЕ ШОССЕ,13“ Баранова Елена Викторовна
    Председатель правления ТСЖ „СТАРОВОЛЫНСКАЯ-12“ Ерохин Игорь Васильевич
    Генеральный директор ООО „Точка опоры“ Миронова Елена Петровна
    Председатель правления ТСЖ „СВ14“ Махотин Евгений Владимирович
    Генеральный директор УК „Кварталы Новой Риги „ Сидорова Анна Александровна
    Генеральный директор ООО УК „Елецстроймонтаж“ Лапшина Ольга Юрьевна
    Председатель правления ЖСК „Интеграция“ Маренков Петр Константинович
    Председатель правления ТСЖ „Мичуринский 9,корпус 3“ МАГОМЕДОВА АМИНАТ АСЛУДИНОВНА
    Председатель правления ТСЖ „Сокол-1“ Севостьянова Вера Валерьевна
    Генеральный директор ООО „УКОМ“ Андрей Леонидович Беляев
    Генеральный директор ООО „ДЭЗИС“ Щуров Юрий Михайлович
    Генеральный директор ООО УК „Двенадцать“ Мухина Мария Васильевна
    Генеральный директор ООО СЭО ТЕХНОСТРОЙ Семянников Владислав Алексеевич
    Генеральный директор АО „ТГК-7“ Рыбина Елена Александровна
    Генеральный директор ООО „ЭТС“ Рыбина Елена Александровна
    Генеральный директор ООО Акватория Рыбина Елена Александровна
    Генеральный директор ООО РУШ Рыбина Елена Александровна
    Председатель правления ЖСК „Лесной“ Школин Роман Аркадьевич
    Генеральный директор ООО „СеверныйБыт“ Еговцева Юлия Владимировна
    Генеральный директор ООО „Управдом-сервис“ Меркуленко Дмитрий Владимирович
    Генеральный директор ООО УК ФЕНИКС Романская Любовь Михайловна
    Генеральный директор ООО „УК „ФЕНИКС“ Романская Любовь Михайловна
    Председатель правления ЖСК „Космос 4“ Конкин Алексей Александрович
    Председатель правления ТСЖ „На Моховой“ Крутовская Ольга Викторовна
    Председатель правления ТСЖ „Пушкинский“ Санча Михаил Николаевич
    Генеральный директор ООО УК „ТВС“ Булавин Виктор Анатольевич
    Председатель правления „Ассоциация ТСЖ и ЖСК“ Юнисова Евгения Исааковна
    Председатель правления ЖСК „Мир-1“ Котлярчук Валерий Аркадьевич

    Список подписантов будет обновляться

    Приложение №1. Перечень должностей и позиций, которые подлежат бронированию в первую очередь.

    1. Руководитель ЖСК, ТСЖ, ТСН, УО
    2. Главный инженер
    3. Специалисты по работе с тепловыми энергоустановками
    4. Электрогазосварщики
    5. Специалисты по обслуживанию лифтового оборудования
    6. Специалисты по проведению высотных работ
    7. Специалисты по работе с электроустановками, оборудованием с электроприводом, а также оборудованием, работающим под напряжением свыше 1000 В


    🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин
    💭 Присоединяйтесь к нашему сообществу в Telegram ➡️ ЖКХ и все, все, все

    Как ошибка в коммуникации приводит к финансовым потерям. Молчание ДЖКХ дорого обошлось не только жителям, но и управляющим компаниям.

    Самое главное слагаемое формулы успеха — это знание того, как нужно обращаться с людьми
    Теодор Рузвельт/

    Ситуация

    Этой зимой в Москве произошла удивительная ситуация с корректировкой за отопление. Хотя все должно было пройти штатно, ведь это законодательно закрепленная рутинная процедура. Ресурсоснабжающая организация каждый делает либо отрицательную, либо положительную корректировку.

    ПАО МОЭК произвел корректировку с доначислением за отопление за холодный 2021 г. управляющим организациям (УК, ТСЖ, ЖСК и ГБУ Жилищник), которые перевыставили этот добор собственникам. О том, что прошлая зима была действительно холодной, и как рассчитывается отопление, я писал здесь. Суммы добора составили от 2 000 до 17 000 рублей с квартиры.

    После произведенной корректировки в некоторых районах Москвы размер добора вызвал возмущения жителей. Возмущения были замечены Правительством Москвы.

    Действия

    Что сделало Правительство Москвы?

    Правительство Москвы дало команду ГБУ МФЦ остановить все начисления и отозвать ЕПД (единый платежный документ, он же «жировка», «платежка», «квитанция»).

    Дальше было затишье.

    Неизвестно, что происходило на протяжении месяца, но потом к москвичам вернулись с решением, которое:

    1. Не соответствует федеральному законодательству;
    2. Принуждает коммерческую организацию (ПАО МОЭК) изменить свои начисления;
    3. Обязывает провести значительную работу по перерасчету начислений в управляющих организациях.

    Несколько позже была разослана новая формула расчета, которая не имеет ничего общего с Правилами №345 и является изобретением сотрудников ДЖКХ и ГБУ ЕИРЦ.

    Несколько раз ЕПД аннулировались, и перевыставлялись новые. Напомню, что за расчет начислений отвечает ГБУ ЕИРЦ.

    Взгляните: три различных квитанции за один и тот же месяц! С разными суммами. Какой адекватный человек станет оплачивать три разных счета? А вдруг будет новая версия?

    Дополнительную свинью подложили своими статьями и высказываниями отдельные СМИ, «эксперты» и активные граждане, у которых нет понимания, как осуществляются начисления за ЖКУ, но есть большое желание высказаться.

    Например: https://moskvichmag.ru/gorod/posle-protestov-koptevtsev-protiv-povysheniya-tsen-za-otoplenie-im-ponizili-temperaturu-v-batareyah/
    А также: https://readovka.news/news/88909

    Последствия

    Для собственников

    Те собственники, которые получили февральские ЕПД, столкнулись с дикой неразберихой в своих оплатах. Ни при посещении МФЦ, ни онлайн разобраться в начислениях не получалось. Москвичи получили по 3 версии ЕПД. И, разумеется, они не захотели их оплачивать, потому что порядок начислений был абсолютно непонятен. Доверие к системе начислений ГБУ ЕИРЦ и к системе МФЦ было подорвано.

    Неоплата ЕПД влечет снижение собираемости средств в УО. Это следующая группа пострадавших.

    Для управляющих организаций

    Больше всего пострадали управляющие организации, которые вели начисления через МФЦ.

    Смеха ради, МФЦ отказывается делать расчет по правилам 354, если от руководителя управляющей организации нет распоряжения. То есть, чтобы работать по закону, МФЦ нужно об этом отдельно попросить.

    MFC-MOEK-(1)_page-0001.jpg

    В таких УО произошла комическая ситуация:

    1. Сначала МФЦ выставил ЕПД с корректировкой (ЕПД №1);
    2. Жители оплатили ЕПД №1;
    3. Далее, после выхода факсограммы Правительства, МФЦ аннулирует выставленные ЕПД №1;
    4. Деньги, заплаченные собственниками, остаются на лицевых счетах в МФЦ и не отражаются в базах ГБУ ЕИРЦ;
    5. Тем временем ГБУ ЕИРЦ формирует новые ЕПД (ЕПД №2), которые никоим образом не учитывают оплаты жителей по ЕПД № 1 (добор, оплаченный по ЕПД № 1, выставляется второй раз, но уже деленный на 1/12);
    6. Собственники не горят желанием оплачивать ЕПД №2 и ЕПД №3 (такое тоже было);
    7. МФЦ не хочет начислять добор на 2021 и делает жителям, оплатившим ЕПД№1 перерасчет, вместо того, чтобы вернуть деньги в УО;
    8. В УО приходят счета и акты от ресурсоснабжающих организаций, а также досудебные уведомления с требованием погасить задолженность.

    И, увы, платить в ресурсоснабжающие организации нечем, т. к. одна часть средств зависла в МФЦ на лицевых счетах или попросту не оплачена жителями, а другая, доначисленная ГБУ ЕИРЦ в ЕПД № 2 и № 3, попросту некорректна. А почему?

    Потому что Правительство Москвы взяло за основу методики начислений среднее потребление 2020 года. К примеру:
    Q 2019 = 105.51 Гкал
    Q 2020 = 98.108 Гкал
    Q 2021 = 148.814 Гкал

    Q2020 — самая низкая за историю, по ней просто нельзя было начислять. Даже если к ней прибавить 12%, она не дотянет до Q2021. Поэтому и образуется дельта — разница между Q 2021 и «средней предельной», которую взяли с потолка. Эту дельту УО будет каждый месяц не добирать. Она или не выставляется, или возвращается в виде переплаты жителям.

    Некоторые ТСЖ пытались как-то выйти из ситуации и направляли запросы в ГБУ МФЦ, которые, увы, остались без ответа.

    Для ресурсников

    Значительный ущерб понесли и ресурсоснабжающие организации.

    ПАО МОЭК был вынужден фактически лишиться части выручки, лишь бы выполнить факсограмму Правительства. Также он получил значительный кассовый разрыв из-за того, что управляющие организации хотят, но не могут оплатить выставленную корректировку. А ведь еще нужно заплатить в Мосэнерго за теплоноситель, а Мосэнерго нужно платить за газ... надеюсь, что цепочка создания ясна. Только эти счета будут без «скидок».

    В итоге ПАО МОЭК вынужден направлять досудебные претензии и готовиться к судам. Кроме того, из-за направления претензий (хотя это внутренний регламент МОЭКа), он в очередной раз выглядит сутяжником и несколько жадным ресурсником.

    Хронология ситуации

    На картинке ниже представлена хронология развития всей ситуации. Для тех, кто лучше воспринимает графическую информацию.


    Диаграмма хронологии.html


    А как можно было бы?

    Почему возникли возмущения и протестные настроения?

    А потому, что в предыдущие годы никто не делал ни положительной, ни отрицательной корректировки. Вернее, это делало несколько УО, но баланс на лицевых счетах собственников не нарушался. В конце 2021 г. такие суммы свалились на людей, как снег на голову.

    Всего этого было можно избежать, если...

    Если бы к людям вышли с разъяснениями представители Правительства Москвы. С комментариями в СМИ, Москве 24. У Правительства Москвы есть огромные ресурсы коммуникации с москвичами. К сожалению, они не были использованы. Все что было сделано — это новость о том, что будет сделан перерасчет и... что во всем виноваты управляющие организации, которые не провели информирование. Возникает вопрос, а ДЖКХ для чего тогда нужен?

    Линия


    Отдельные частные управляющие организации отразили всю сумму корректировки начислений в платежных документах за февраль, что привело к значительному увеличению жилищно-коммунальных платежей. При этом управляющими организациями не была организована работа по информированию жителей о механизме корректировки платежей за услугу «отопление».

    В связи с этим всем управляющим компаниям было дано указание отозвать ранее выставленные жителям платежные документы за февраль и после тщательной проверки выставить новые, с корректировкой. После проверки новые платежные документы за февраль будут сформированы заново и направлены жителям.

    Официальный сайт Мэра Москвы. 26.02.2022. Доступно по ссылке

    Вместо представителей власти с людьми общались представители ресурсоснабжающих организаций, председатели ТСЖ / ЖСК и эксперты в ЖКХ, которые весьма достойно справились со своей работой.

    Например, ПАО МОЭК сделало прекрасный ролик для своих потребителей. Доступно по ссылке.

    А также комментировало происходящее в СМИ:

    Линия


    В конце расчетного года в адрес УК со стороны ресурсоснабжающей организации предусмотрено проведение корректировки стоимости ресурса до стоимости фактического объема поставленной в многоквартирный дом тепловой энергии за текущий календарный год. А в отношении жителей управляющая компания должна произвести корректировку в течение первого квартала.

    То есть в текущем году УК оплачивает поставщику тепла — и житель оплачивает УК — потребление тепла каждый месяц в размере 1/12 от прошлого года, а в конце года делается корректировка, — уточнили в МОЭК.

    ПАО МОЭК для ТАСС. 18.02.2022. Доступно по ссылке

    А я написал подробную инструкцию о том, как посчитать отопление для своего дома. Павел Степура выпустил серию материалов, которые доступные на его сайте сайте и телеграм-канале.

    Вместо заключения

    По итогу в этой истории нет победителей, а только проигравшие:

  • собственники помещений, заплатившие свои деньги, и которые не понимают, что происходит с их оплатами;
  • управляющие организации, получившие кассовые разрывы и досудебные претензии;
  • ресурсоснабжающие организации, которые не добрали плановую сумму поступлений;
  • и Правительство Москвы, получившее негатив на ровном месте от вышеуказанных участников процесса
  • Однако, некоторым участникам сферы ЖКХ удалось даже не вляпаться в эту историю. Это нормальные частные УК, ЖСК и ТСЖ, которые:

  • Сами ведут начисления своими силами;
  • Вовремя делают корректировку по Правилам 354;
  • Имеют собственные приборы учета и сами снимают свои показания;
  • Ведут минимальную разъяснительную работу
  • Таким образом, рассчитывать и полагаться на городские структуры МФЦ и ЕИРЦ оказывается рискованным делом. Так же как и в случае приборов учета — нежелание взять что-то в свои руки может обернуться колоссальной проблемой. И ружье на стенке раз в год стреляет.

    P.S. Мною и некоторыми управляющими организациями были направлены запросы в адрес руководства ГБУ МФЦ, Комитета государственных услуг и ГБУ ЕИРЦ, чтобы они разъяснили причины такого самоуправства со своей стороны.

    Материал будет дополняться


    🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые материалы публикуются только в Telegram.
    💭 Присоединяйтесь к нашему сообществу в Telegram ➡️ ЖКХ и все, все, все

    А ваш дом готов к отопительному сезону? А если проверить?

    Человек, подготовивший дом к зиме выглядит очень довольным

    Ежегодным мероприятием, вызывающим головную боль любого председателя правления ЖСК / ТСЖ (Н), руководителя УК является подготовка дома к отопительному сезону. Работники ЖКХ называют это просто «сдать дом к зиме».

    Как я сэкономил 320 тысяч рублей. Опыт использования собственного узла учета в МКД на самоуправлении

    Прошел ровно год, как я заменил приборы учета тепловой энергии в своем многоквартирном доме. Делюсь опытом и результатами. Материал довольно большой, и для удобства чтения сделано оглавление.

    Проблема с прибором учета

    Для комфортной жизни нам нужны коммунальные ресурсы — горячая вода, холодная вода, а зимой — отопление. Чтобы понять, сколько ресурсов потребили жильцы многоквартирного дома и сколько управляющей компании платить поставщику, нужен общедомовой прибор учета.

    Линия

    Коллективный (общедомовой) прибор учета  — средство измерения, используемое для  определения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в многоквартирный дом.

    Собственники помещений в многоквартирных домах были обязаны установить общедомовые приборы учета (далее — ОДПУ) на отопление и горячую воду. Если эта обязанность не исполнялась, то оборудование должно было быть установлено силами ресурсоснабжающей организации (то есть ПАО МОЭК). Но в Москве ОДПУ устанавливались за счет города.

    Линия

    ПАО МОЭК является оператором самой протяженной теплоэнергетической системы в мире: в эксплуатации компании находится свыше 16 тыс. км тепловых сетей, в том числе порядка 8 тыс. км магистральных и 8 тыс. км разводящих. Также компания эксплуатирует свыше 10 тыс. тепловых пунктов, в том числе 6,5 тыс. центральных и 3,5 тыс. индивидуальных. Установленная тепловая мощность ПАО «МОЭК» составляет 6,1 тыс. Гкал/ч.

    Общедомовые приборы учета в нашем доме не принадлежали кооперативу, а находились в собственности города Москвы, и их эксплуатировало ГБУ “Единый информационный расчетный центр”. Они же были ответственными за передачу показаний в МОЭК, по которым производились расчеты и оплата.

    Нередко ГБУ “ЕИРЦ” совершает следующие действия:

    • в отопительный сезон демонтирует прибор учета для ремонта, а собственники оплачивают отопление по нормативу;
    • пропускает сроки поверки прибора, и собственники оплачивают отопление по нормативу.

    Вышеуказанные риски являлись для жителей нашего дома основными аргументами для замены приборов на свои собственные, и избавление от посредника в виде ГБУ ЕИРЦ.

    Ситуация с центральным отоплением и горячим водоснабжением

    В таблицах ниже приведена стоимость услуги (руб.) центральное отопление от ПАО МОЭК по двум домам: ул. Вавилова, д.73, ул. Вавилова, д.75.

    Это два абсолютно одинаковых дома, построенных в одно время. Число собственников и проживающих схоже. Однако, как видно из приведенных ниже таблиц и графиков, дом 73 почему-то потреблял значительно больше тепловой энергии, и соответственно, больше платил за нее.

    Табл. 1— Стоимость тепловой энергии (ЦО) за 2017 — 2019 гг. в многоквартирных домах по адресу ул. Вавилова, д.75 и д.73

    Год / Руб. 2017 2018 2019
    ул. Вавилова, д. 75 (ЖСК «Школа») 1 943 622,30 2 194 282,32 2 058 034,44
    ул. Вавилова, д. 73 (ЖСК «Главмосстроевец») 2 192 553,30 2 850 278,89 2 492 404,07
    Рис. 1 — Сравнение стоимости тепловой энергии (ЦО) для многоквартирных домов по адресам ул. Вавилова, д. 75 и д. 73.

    Сложившаяся ситуация вызывала вопросы и возникло предположение, что в нашем доме ОДПУ некорректно считает тепловую энергию, теплоноситель. Это являлось дополнительным аргументом в пользу замены прибора учета.
    Ниже приведены данные по расходу горячей воды по нашему многоквартирному дому.

    Рис. 2 — Потребление ГВС за 2017 — 2019 гг. в многоквартирном доме по адресу ул. Вавилова, д.73

    В ситуации с ГВС отчетливо видна сезонность: к лету потребление снижается за счет уменьшения числа проживающих, а к осени потребление возрастает, потому что люди возвращаются.

    Однако больше всего вызывали вопросы колоссальные значения потребления ГВС, превышающие иногда 400 куб.м. в месяц. Кроме того, самой частой заявкой сантехнику была “низкая температура горячей воды” в отдельных квартирах, из-за чего приходилось периодически сливать и перезапускать проблемные стояки.

    Получалось следующее: в некоторых стояках не было нужного давления (отсутствие циркуляции), жители сами сливали воду или вызывали сантехника, чтобы он перезапустил стояк. Каждый перезапуск стояка, его слив и повторное заполнение — это деньги.

    Я предположил, что система ГВС была разбалансирована, и деньги жильцов в буквальном смысле сливались в канализацию или на пол в подвале.

    Для более точного анализа текущей энергоэффективности нашего многоквартирного дома я подготовил исследование качественно-количественных показателей потребления коммунальных услуг отопления и горячей воды за период с 2017 по 2020 гг., используя систему (см.Приложение №2. Отчеты о качестве коммунальных услуг “горячее водоснабжение” и “центральное отопление” за 2017-2020 гг.).

    По итогу был зафиксирован перетоп — это количество теплоты, которое подано с превышением температурного графика, сопровождающееся превышением t внутри помещений. То есть было нарушение договорных условий и качества предоставленной услуги (ПП №354).

    Результаты работы

    Балансировка системы ГВС

    Ниже приведены данные по расходу горячей воды в нашем доме. Взят период “до” установки балансировочных клапанов на стояках и период “после”.

    Табл. 2 — Сопоставление расхода горячей воды “до” и “после” установки балансиров

    Установка клапанов Danfoss MVT позволила отбалансировать систему, снизить циркуляцию горячей воды на первых четырех стояках и перераспределить давление на дальние стояки, где было больше жалоб на низкую температуру горячей воды.
    Вследствие этого расход горячей воды заметно снизился, как видно из графиков.

    Жители перестали сливать воду и искусственно создавать циркуляцию, следовательно стали меньше платить за потребленную горячую воду.

    Рис. 3 — Сравнение потребления ГВС

    76 485 ₽ На столько меньше мы заплатили за горячую воду после установки балансиров за период июнь 2020 — май 2021

    Экономия от замены прибора учета

    Ниже в таблице приведен расчет потребления тепловой энергии до замены узла учета и после.

    Табл. 3 — Сопоставление потребления тепловой энергии до замены узла учета и после


    Задана ширина и высота

    Произведя расчет общей величины экономии тепловой энергии, достигнутой ЖСК с учетом факторов (сопоставимых условий), влияющих на объем потребления тепловой энергии, мы получили значение в 101 Гкал.
    Подробный расчет представлен в Приложении №4.

    Рис. 4 — Сравнение потребления отопления

    250 тысяч ₽ составила экономия от замены узла учета за отопительный сезон 2020-2021

    Дальнейшие действия

    За счет возможностей системы в настоящее время выполняется следующее:

    • направляются претензии от лица ЖСК в ПАО МОЭК с требованием перерасчета за некачественно поставленные ресурсы;
    • приглашаются представители ПАО МОЭК для фиксации некачественно поставленных ресурсов;
    • направляются отчеты о качестве отопления и горячей воды в ПАО МОЭК с указанием штрафных санкций;

    Как минимум вышеперечисленное заставляет теплотехников ПАО МОЭК лучше регулировать оборудование в ЦТП, от которого запитан наш дом.

    Как максимум, вышеперечисленное дало фактическую экономию в размере 250 тыс. руб., контроль качества поданного ресурса, что может являться первыми шагами по подготовке судебного иска к ПАО МОЭК для возможного перерасчета.

    Чтобы продолжить работу в направлении энергоэффективности и энергосбережения, планируется установить автоматизированный узел управления системой отопления многоквартирного дома (АУУ).

    Монтаж собственных приборов учета и балансиров

    Здесь подробно представлен монтаж приборов учета. С фотографиями «было» и «стало».

    Рис. 5 — Приборы учета ГБУ ЕИРЦ, установленные в 2010 году
    Рис. 6 — Сварные модули для новых приборов учета
    Рис. 7 — Новые приборы учета
    Рис. 8 — Смонтированный узел учета тепловой энергии и теплоносителя
    Рис. 9, 10 — Старый шаровой кран на стояке горячей воды и новый балансировочный кран
    Рис. 11, 12 — Старый шкаф учета и новый шкаф с тепловычислителем и блокам питания

    Отчеты о качестве коммунальных услуг


    В этой части я коротко расскажу о том, как читать отчеты о качестве, и какие бывают нарушения качества, которые выявляет система. А после «теории» можно увидеть несколько реальных отчетов о качестве.

    Отчет о качестве — это приложение к ведомости потребления тепловой энергии, теплоносителя, представляющее собой совокупность аналитических данных, основанных на фактическом потреблении и зафиксированных параметрах ресурса и отклонений, рассчитанных в соответствии с ПП РФ №354.


    Задана ширина и высота

    Рис. 13 — Пример отчета о качестве коммунальной услуги ГВС

    Легенда к отчету о качестве ГВС
    Верхний график — это график давления теплоносителя в системе ГВС (подающий трубопровод). Он несет информативную роль — позволяет судить о наличии аварий, гидроударов в системе. Для отклонений по качеству необходимо контролировать давление в точке водоразбора.
    Синим цветом обозначен диапазон допустимых отклонений давления в точке водоразбора.
    Нижний график — температурный график:

    • Зеленым отображен диапазон допустимых отклонений температуры ГВС в точке водоразбора;
    • Красным обозначен график температуры подающего трубопровода ГВС на вводе в здание. Соответственно, если температура на вводе в здание не соответствует нормам СанПиН, не соответствует она таковым и в точке водоразбора.

    Для коммунальной услуги горячая вода выделяют следующие нарушения качества поставки:

    — Отклонение давления от требований из ПП РФ №354 (давление в системе горячего водоснабжения в точке разбора — от 0,03 МПа до 0,45 МПа) п. 7, раздела II, Приложения №1 к ПП РФ №354
    — Отклонения температуры от требований СанПиН (температура горячей воды в местах водоразбора должна быть не ниже 60 и не выше 75 градусов) СанПиН 2.1.4.2496-09


    Задана ширина и высота

    Рис. 14 — График давления теплоносителя в системе отопления

    Легенда к отчету о качестве ЦО
    Первый график — график давления теплоносителя в системе отопления (подающий трубопровод). Он несет информативную роль — позволяет судить о наличии аварий, гидроударов в системе, и т. п.


    Задана ширина и высота
    Рис. 15 — График часовой отопительной нагрузки


    Второй график — график часовой отопительной нагрузки:

  • Красным обозначен график фактической отопительной нагрузки (в часовом режиме)
  • Фиолетовым обозначен диапазон допустимых отклонений потребления тепловой энергии (выше — перетоп, а ниже области — недотоп)

  • Задана ширина и высота
    Рис. 16 — Температурный график


    Третий график — Температурный график системы центрального отопления:

  • Темно-синяя тонкая линия — график температуры обратного трубопровода;
  • Желтая тонкая линия — это нарушения температурного графика (сигнализирует о наличии перегрева по обратке — нарушение потребителя!);
  • Темно-красная линия — график температуры подающего трубопровода;
  • Бледно-розовым фоном обозначен диапазон допустимых отклонений температуры подающего трубопровода от договорного температурного графика;
  • Бледно-синим обозначен диапазон предельно допустимых отклонений температуры обратного трубопровода системы отопления от договорного температурного графика;
  • Зеленым цветом обозначен график температуры наружного воздуха.
  • Для коммунальной услуги центральное отопление выделяют следующие нарушения качества поставки:

  • Перегрев — температура в подающем трубопроводе выше допустимого отклонения относительно температурного графика;
  • Недогрев — температура в подающем трубопроводе ниже допустимого отклонения относительно температурного графика;
  • Недобор — температура в обратном трубопроводе выше допустимого отклонения относительно температурного графика:
  • Перетоп — количество теплоты, потреблённое системой, выше допустимого отклонения относительно нормативного;
  • Недотоп — количество теплоты, потреблённое системой, ниже допустимого отклонения относительно нормативного.
  • Перегрев, недогрев и недобор характеризуются средневзвешенной температурой отклонения и относительным значением в процентах.
  • Перетоп и недотоп характеризуются общим количество теплоты отклонения и относительным значением в процентах.
  • Для коммунальной услуги центральное отопление выделяют следующие нарушения качества:

    Отклонение давления от требований из ПП РФ №354:

  • с чугунными радиаторами — не более 0,6 МПа;
  • с любыми отопительными приборами — не менее чем на 0,05 МПа превышающее статическое давление
  • п. 15, раздела VI,
    Приложения №1 к
    ПП РФ №354

    Отклонение температуры в жилых помещениях от требований из ПП РФ №354:

  • допустимое превышение нормативной температуры не более 4 °C;
  • снижение в ночное время суток (от 0.00 до 5.00 часов) — не более 3 °C;
  • п. 16, раздела VI,
    Приложения №1 к
    ПП РФ №354

    Отчет о качестве коммунальных услуг ЦО и ГВС за 2017 год


    Задана ширина и высота
    Рис. 17 — График давления и температурный график системы горячего водоснабжения за 2017 год

    На рис. 17 представлены посуточные данные ГВС. На момент снятия показаний с ОДПУ имелись данные за 2 полных месяца.
    На верхнем графике отображена динамика изменения давления теплоносителя на вводе из тепловой сети в системе ГВС. Правилами 354 нормируются качественные показатели по давлению в точке водоразбора. Сказать достоверно, были ли нарушения у кооператива или нет, не представляется возможным, т. к. у потребителей на стояках ГВС установлены редукторы.
    На втором графике видно незначительное отклонение температуры ГВС от значений, требуемых СанПИН. Скорее всего, в точке водоразбора можно будет зафиксировать еще меньшую температуру ГВС.


    Задана ширина и высота
    Рис. 18 — График давления теплоносителя, график часовой отопительной нагрузки, температурный график системы центрального отопления за 2017 год

    На самом первом графике на рис. 18 отображена динамика изменения давления теплоносителя в подающем трубопроводе. Фактически датчики давления были неисправны, в ведомость и на график не попадают значения констант давления, которые вводятся в ОДПУ и проставляются в ведомость при неисправности датчика (это требование ПП 1034).
    На среднем графике можно увидеть наличие перетопов — когда красная линия проходит выше фиолетовой области допустимых отклонений.
    Нижний график свидетельствует о нарушении ПАО МОЭК договорных обязательств по соблюдению температурного графика подачи теплоносителя в среднем на 4 °C — это перегрев.
    Со стороны кооператива тоже видны нарушения — в обратный трубопровод теплоноситель возвращается с перегревом в среднем на 3 °C.

    Отчет о качестве коммунальных услуг ЦО и ГВС за 2018 год


    Задана ширина и высота
    Рис. 19 — График давления и температурный график системы горячего водоснабжения за 2017 год

    На рис. 19 по графику снизу видно, что с июня по ноябрь наблюдаются отклонения температуры ГВС более, чем на 3 °C. Кооператив мог бы претендовать на возмещение более чем 25% затрат на оплату услуг по ГВС в порядке, указанном в ПП №354.


    Задана ширина и высота
    Рис. 20 — График давления теплоносителя, график часовой отопительной нагрузки, температурный график системы центрального отопления за 2018 год

    В начале года, до марта 2018 нарушений температурного графика не выявлено. С апреля стал наблюдаться сезонный перетоп, вызванный нарушением температурного графика. С  октября 2018 перепопы также имели место. С ноября ПАО МОЭК в целом соблюдало договорной температурный график, перетопов стало меньше.
    Также заметно нарушение со стороны ЖСК в виде недобора — желтая линия.

    Вместо заключения

    В 2017 меня выбрали Управляющим ЖСК “Главмосстроевец”.

    С первого дня мне пришлось разобраться в особенностях управления и эксплуатации многоквартирного дома — погрузиться в значительно число технических деталей. При этом я не имел профильного образования. Мне нравится эта работа, потому что можно увидеть результат своих трудов и даже потрогать его.

    Считаю, что энергосбережение начинается с корректного учета ресурса, поэтому замена приборов учета — это первый шаг. Я выпускник МГУ имени М.В. Ломоносова, Юридический факультет и Высшей школы экономики.

    Если у вас есть желание, время и средства, и вы хотите повторить мой опыт, обращайтесь.

    Контакты:
    e-mail: chirkin.kirill@gmail.com


    🔊 Подписывайтесь на мой телеграм канал ➡️ Кирилл Чиркин. Некоторые материалы публикуются только в Telegram.
    💭 Присоединяйтесь к нашему сообществу в Telegram ➡️ ЖКХ и все, все, все